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要买房的遵义人必看！
01
否认格式条款，借以免除自身法定责任
国家法律对格式条款的提供方
设定了相对严格的法律责任
因而出卖人将附加协议中的条款
约定为非格式条款
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款。
格式条款对提供方有较严苛的限制：1、提供格式条款一方有提示、说明的义务，应当提请对方注意免除或者限制其责任的条款，并按照对方的要求予以说明；2、免除提供格式条款一方当事人主要义务、排除对方当事人主要权利的格式条款无效；3、对格式条款的理解发生争议的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。
2
出卖人利用单方制定格式条款的优势
为己设置免责条款
对格式条款的提示说明义务是出卖人的法定义务
该义务是否履行是一个需要举证证明的事实问题
而不是一个以条款的形式声明的问题
《合同法》第40条规定，格式条款具有本法第52条和第53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第52条规定，有下列情形之一的，合同无效：1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3、以合法形式掩盖非法目的；4、损害社会公共利益；5、违反法律、行政法规的强制性规定。
第53条规定，合同中的下列免责条款无效：1、造成对方人身伤害的；2、因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
3
绝对地将售楼广告、售楼书、售楼模型
样板房等排除出要约的范围
相关法律规定
出卖人的销售广告和宣传资料
所作的说明和允诺具体确定
并对合同订立和房屋价格有重大影响的
应视为要约，并对出卖人具有约束力
但出卖人经常将宣传广告资料排除要约的范围
4
出卖人逾期交房和买受人逾期付款
的违约责任不对等
包括三个方面的不平等：
逾期违约金规定不平等
解除合同的违约金严重不平等
解约期限不平等
5
不可抗力的范围过于宽泛
不可抗力之所以成为不可抗力
即是人为无法阻止
但出卖方将不可抗力的范围扩大
部分可抗力也被划进了不可抗力
《合同法》规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。“不可抗力”具有其明确的内涵，其适用条件是十分苛刻的，其适用范围也是有边界的。
6
质量争议以原监理单位验收
或检测意见为准
项目原监理单位为出卖人所聘请
并支付监理费
竣工验收经其确认认可
由其作为买卖双方质量争议的裁决者
无法保证公平公正
应由与买卖双方无利害关系的
第三方检测机构验收检测结果为准
7
对原规划、设计任意变更及免除通知义务
类似“出卖人可对原有规划
设计做出局部调整并且可不通知买受人”
此类条款是出卖人未尽到通知义务
而通知义务是房屋买卖合同的附随义务
8
将法定属于全体业主共有的
合法权益违法约定属于出卖人所有
有的条款中将法定属于业主共有的
“外墙、屋顶、大堂、电梯间
公共场所、公共绿地”
等物业共有部分，规定为出卖人所有
直接违反了《物权法》
《物业管理条例》等法律法规的规定
9
按揭不成不论原因均需要买受人一次性付款
或短期内一次性付款
按揭不成的原因有多种
不可一概而论，有条款规定
“无论何种原因”按揭不成仍须在期限内付清购房款
未具体区分导致买受人按揭不成的原因
一概要求买受人承担一次性付款
不符合法律规定
10
不论逾期付款金额大小
出卖人都有权单方面解除合同
11
不合理规定以预缴物业服务费为交房条件
12
随意规定由出卖人收取物业服务费