【www.donglinxiaofang.com--山东省】
随着不动产登记新政在15个城市率先试点后，全国范围内都将陆续按照新的规定启动不动产登记。在近日结束的全市国土资源管理工作会，明确了今年内，昆明市也将按照中央和云南省统一部署，推进包括土地、房屋、林权等在内的不动产统一登记工作，整合不动产登记职责，建立不动产统一登记机构，开展不动产登记资料移交、登记系统、档案管理、窗口设立等工作。并做好各类不动产登记资料移交整合。建立全市不动产登记操作系统软件，与国土资源部不动产登记信息平台做好对接。
我国不动产此前实行“属地登记”制度，具体的不动产登记工作主要在市、县，而且分散在住建、农业、林业、国土资源等多个部门登记。《不动产登记暂行条例》实施后，分散在多个部门的不动产登记职能将整合到一个部门，承担不动产统一登记，实现不动产登记依据、登记机构、登记簿册和信息平台“四统一”。不动产登记职责统一到一个部门后，未来将实行“一站式”服务，提高行政效率，减少办证环节，方便企业和群众。所以，职责和机构整合完成是实施不动产统一登记的前提条件。
按照新实施的《不动产登记暂行条例》规定，共有十类不动产权属纳入登记，分别为集体土地所有权;房屋等建筑物、构筑物所有权;森林、林木所有权;耕地、林地、草地等土地承包经营权;建设用地使用权;宅基地使用权;海域使用权;地役权;抵押权和法律规定需要登记的其他不动产权利。登记内容包括不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;涉及不动产权利限制、提示的事项以及其他相关事项等。因此，不动产登记并不仅仅是房产权属，只是房产权属与市民关系最为紧密，所以才备受昆明市民关注。
目前国内有的城市已经启用全国统一的不动产登记证，但考虑到部分地区还要进行业务流程再造、登记系统对接、统一窗口设置等必要的技术准备，国家提出启用新的登记簿和新版证书的原则是“成熟一个，启用一个”。而在新证书启用后，新版证书和旧版证书在一段时间内并行使用，同时有效，各地不得强制要求当事人更换不动产权证书和登记证明。
因此，虽然现在昆明市房屋产权仍在实施旧版证书，但现有房产证依旧有效，市民不用急于换证。待今后新版证书启用后，在依法办理变更、转移等登记工作时，才会逐步更换为新的不动产登记簿证。(记者吴劲松)
专家观点>>>
中长期将影响昆明投资性购房
——访云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪
“尽管3月1日起不动产登记新政在部分城市开始实施，但相关细则至今并未颁布，具体到落地执行还有一个过程，且到底才在全国范围内全面颁发新版证书，因此对于并不在第一批实施不动产登记城市范围内的昆明而言，短期内不会产生较大影响。”云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪强调，《不动产登记暂行条例》的实施是个建设性过程，涉及到方方面面，少则需要两三年的建设时间，在某些方面可能更长。该条例的实施，可能关系到下一步房产税的征收，因而他认为影响的主要是购房者的预期，对刚性需求购房者影响不会太大，但投资性购房者会产生一定影响。
张洪分析，昆明享“春城”之美誉，是重要的宜居型旅游城市，也是云南的政治、经济、文化中心。“但是，昆明市区50%以上是外省人，约25%是地州人，且外地人来昆大多是二次置业，因为他们大多在家乡有一套或一套以上房产。在《不动产登记暂行条例》实施前，各省市信息沟通有限，因而部分外地人来昆二次置业仍可享受首套房的待遇。因外地人在昆占比较大，因而该条例实施后，会对昆明楼市的购买需求产生一定影响。”
此外，昆明自2008年开始大刀阔斧地开展城中村改造工程，因推进较快，市场供给量较大，且目前在建、待建的商品房项目将陆续面世，另加之经济下行，市民的收入增长预期也有所下调，包括刚性需求及投资性需求购房者，加剧了供需矛盾。因此，从长远来看，昆明需要在扩大购房者需求上作文章。
针于下一步昆明房地产市场的健康可持续发展，张洪建议：“首先，当然是在扩大需求上作文章，推进全市房地产业可持续地发展;其次，昆明是个适度控制增长的大城市，相关部门应在户籍控制力度、落户政策上推出一些优惠措施，促进新落户人员成功购房;另外，目前昆明的自然资源与旅游受宠度并不匹配，因而可以继续引进全国一线品牌开发商，依靠他们的号召力更好地营销昆明，让外地人在炎热的夏天来到昆明，在寒冷的冬天也来到昆明，真正成为令人艳羡的春城。”(记者彭诗淇)
不动产登记将促交易透明化
——访云南大学教授熊思远
于3月1日实施的《不动产登记暂行条例》规定了登记簿的登记内容，要求登记机构设立统一的不动产登记簿，将不动产的自然状况、权属状况、权利限制状况等事项准确、完整、清晰地予以记载。这样一来，在购房的过程中，权利人和利害关系人可以依法查询相关房屋的登记资料。“可见，不动产登记的全面展开将对明晰和保护产权、便利和保障交易产生重要助力作用，房产交易也会因此变得更加透明化。”云南大学教授熊思远认为。
新签发的《不动产权证》对比现在的《房产证》有很多不一样的地方。新的《不动产权证》在原有《房产证》已有内容上，更注明了抵押权、异地登记、查封登记等登记类型;内页内容规定了权利人、证件种类、证件号、共有情况、权利人类型、登记原因、使用期限以及取得房产的支付价格(以万元/平米为单位)。也就是说，购买者现在可以了解到房屋的具体使用年限、起和止日期、以及业主的房屋取得价格。
“这个条例的出台，无疑对二手房市场冲击最大。”熊思远提到，在以往的交易中，一些不良房屋中介基本不让交易双方见面，让购买者“不了解”房屋的真实情况就进行交易，从中牟利，利润差从几万到几十万不等。这些中介都在钻原有的房产交易的空子，低价收购高价卖出已经司空见惯，甚至会故意隐藏房屋的真实信息，让购房者在购买时无法全面了解房源状况，提供虚假房源，虚夸房屋面积，更有甚者串通业主，引买家上钩，骗取定金和看房费。
“现在开发商出现的问题也有很多可以因为这个条例的出台而规避。”熊思远说道，原来很多地产商开始做预售的时候，连预售许可都还没有拿到就开始提前销售，这样的交易虽然普遍，但无形中也很大程度增加了购房者的风险。现在通过不动产登记的平台，可以很客观真实的反映出房产的情况，也就能够让大众更理性地消费。
“这其实也是一个互利的举动，有诚信，才能共赢。”熊思远表示，消费者如果能够真实查询、了解到所购房屋的情况，也就能够更放心的购买，变向地缓解了部分地产商的前期压力。(记者张晨曦)
新政短期对房价影响有限
——访芒果智库经济学家王詠雪
《不动产登记暂行条例》正式实施后，有部分市场观点将其冲击房地产市场的影响强化，认为新政会促成拥有多套房产的人紧急抛售，造成市场价格大幅波动，但事实上，从公开的销售数据和媒体报道来看，包括昆明在内，国内多个城市的房价并无明显变化。
“政策出台前有很长一段缓冲时期，持有多套房的人基本上该出(出售)的都出了，或者心理上已经有了准备，所以不会政策一出来，就对我们的楼市有重大的冲击。”芒果智库经济学家王詠雪认为新政的影响更多偏正面，有助于房地产市场健康发展。
从近期各方对新政的解读我们可以看到，政策主要将实现几大作用，通过全国不动产统一登记系统，国家将掌握住宅产权个人分布、家庭分布、区域分布状况，进而可以大致推算潜在住宅需求状况。在此基础上，房地产调控政策将更具针对性，对投资投机性住宅需求的抑制与调整也将更具针对性，配合各种金融税收政策，有效抑制房价的不合理上涨，抑制中间的腐败行为。同时，新政也将为改革税制打好基础。
“政策目的是在于摸清住宅情况，了解数据，方便进行调节和引导，能促进我国房地产市场健康稳定的发展。”王詠雪表示，从新政的内容和推出时间等方面看，政府采取了非常审慎的态度，“政策已经说了好多年，先在先进城市进行试点，然后铺开，对有些问题和影响已经有所预防。”
此外，结合近期各项政策释放出的信号，王詠雪认为目前的利好因素会有效冲淡新政产生的负面影响。“从目前的一些政策看，对房地产市场的态度还是扶持更多一些。信贷资金投放和流动性的释放，会对负面因素进行冲抵。”他分析道，通过充分的缓冲时间和各种利好消息的支撑，目前市场已经把新政的不利影响消化了。
基于上述理由，王詠雪不认为新政出台会对房价产生大幅冲击，反而，他认为近期股市的一路走强可能会影响楼市。“近期股市走强，对楼市资金的抽离作用可能还更明显，因为大家多了一个投资渠道，赚钱效应或许还更明显，大家就会把多余的钱投进股市而不是楼市。”他说。(记者刘宇)
或为开征房产税做铺垫
——访云南大学教授金子强
作为不动产登记的热门衍生话题之一，房产税征收问题也成为眼下公众关注议论的焦点。
“毋庸置疑，不动产登记是房地产税征收必要的技术条件，对房产征收保有环节的税总得先搞清楚每个人究竟有多少套房。同时，不动产登记的信息支撑，也将让房屋转让交易环节的契税、个税等征管得到加强。”云南大学教授金子强表示，不动产统一登记为房产税进行了技术上的铺垫，使房产税成为可能。
不过金子强认为，从不动产登记到房地产税的征收，仍有较长的路要走。“房地产税征收的技术条件不仅包括详细了解每个人究竟拥有多少房产，还包括房地产的评估技术等，并且由于对于征收对象的认定甄别存在着很多客观因素，因此在征收过程中就需要耗费很大的人力投入，这无疑也注定了它是一个长期的‘工程’。”
另外，金子强还举例说道，2011年1月28日，上海市就出台了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》。对新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房建筑面积人均超过60平方米(即免税住房面积，含60平方米)的，暂行办法规定计算征收房产税。“每个地区都存在着各自的客观性，上海出台的认定细则适合上海，但不一定能够适合于其他地方。”金子强认为，由于各地都存在经济环境、人均收入、人口密集度等差异性，所以如果按照统一的标准来实施，很有可能造成不公正的结果。需要针对每个地域的特性做到具体问题具体处理，才能够真正做到客观，但是这样同事也给征税机构带来了很大的工作量。”因此金子强认为，铺开来征收将会是一个长期的过程，具体地域如何拟定细节，什么部门负责把控，谁来负责跟踪和监督，都将是每个城市面临的最大的问题。(记者张晨曦)
消费者心声>>>
“对于我们刚需而言是‘福利’”
小高今年26岁，媒体从业者，目前在昆明工作。她坦言，一直想在昆明购房定居，所以工作这些年也在关注着房地产形势。而今年，国家政策向好，房地产商降价，银行降息，一系列举措刺激消费，因此当前无疑是有置业需求人群出手的好时机。“遇到一些折扣大、产品好的楼盘不要错过。因为政策利好来了，楼市也将会向好。”
“我去年贷款买了首套房，属于刚需，因此不动产登记对我来说没什么太大影响。”小高认为，不动产登记的实施对刚需购房人群是利好消息。因为一方面其有利于满足刚需人群的购房需求，对昆明房地产市场的理性发展会提供一种真实的数据基础。同时，更有利于昆明二手房市场的供需交易，更有效地为昆明房地产市场规范、健康发展发挥促进作用，对房产税实施细则会形成有效支撑。(实习记者可娅)
“条例是维护购房者利益的根基”
身为高校老师的王先生：“大概从去年开始，身边的朋友就断断续续在议论不动产登记。实际上，在我看来，不动产登记对普通老百姓来说，完全没有必要为此感到‘惊慌’，相反，对我们普通人而言是好事。任何一项国家政策的制定，出发点是为了广大人民群众的利益考虑，不动产登记也不例外。”
王先生认为，国家不动产登记的推进，其主要目的是为了房地产市场更加有序化，其作用不仅让全国购房登记同步，使得不动产登记更加透明，规避之前多地购房没办法查证的弊端，为买房准入贷款等提供很好的依据。同时，从长远来看，虽然国家一再表态不动产登记跟收不收房产税没有直接的关系，但实际上，假以时日，如果房产税真的要来，不动产登记全国联网是基础。“而不论是不动产登记的推进，还是房产税的设置，其最终目的还是为了调控我国房地产市场有序发展，让以投资投机买房囤房的人们，承担更多的税费，保障我们老百姓的权益。”(实习记者可娅)
热点解读>>>
●为什么要制定出台《不动产登记暂行条例》?
整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，对于保护不动产权利人合法财产权、提高政府治理效率和水平，尤其是方便企业、方便群众，具有重要意义。根据物权法第十条规定，不动产实行统一登记，并授权行政法规对统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定。制定出台条例，通过立法规范登记行为、明确登记程序、界定查询权限，整合土地、房屋、林地、草原、海域等登记职责，实现不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。
●以前发的房产证要作废了吗?
统一的不动产登记开始实施后，将启用统一的不动产登记簿证，需要进行登记的不动产包括土地、房屋、森林等十大类。
新的不动产登记簿证启用后，以前依法制作并记载登记内容的土地登记卡和归户卡、房屋登记簿等簿册继续有效，已经依法发放的《集体土地所有证》等证书、证明继续有效。居民原有的相关簿证采取“不变不换”的原则，即权利不变动，簿证不更换。国土部也有强调，各地不得强制要求当事人更换“不动产权证”和“不动产登记证明”，不得增加企业和群众负担。
●实行不动产登记后，是不是必须要把原有的房产证换成不动产登记证?
不动产登记遵循“自愿登记”的原则，不会强制要求当事人更换不动产权证书和登记证明，并且要做到“权利不变动，簿证不更换”，即等到依法办理变更、转移等登记工作时，逐步更换为新的不动产登记簿证。
●换证有啥好处?
不动产统一登记实施后，不换新证对于普通市民并没有实质性的影响。但是，若房产将进行交易，登记过户时，旧的房产证将被不动产权证书所替代。简单来说，现有房产证依旧有效，但若房主将房产交易和过户后，交易的另一方领到的将是不动产权证书。
●小产权房会不会因此“转正”?
不动产登记是依法保护不动产所有人合法权利的行为，“小产权房”实际上是没有产权的房屋，不可能予以登记。
●如果有多套房屋，是将所有的房屋登记在一个证上，还是分别获得不动产登记证?
不动产登记是以不动产单元为基本单位来进行的登记。如果你有五套房屋，登记后就会获得五个不动产登记证。
●个人信息安全吗?
不动产登记工作完成后，市民可以在查询产权归属，但是《条例》对信息安全与保护也提出明确规定：一方面规定只有权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供;另一方面，要求查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的;未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。
还规定了登记机构的安全保密责任，规定登记机构、信息共享单位及其工作人员要对登记信息保密，涉及国家秘密的要依法采取必要的安全保密措施，违反规定泄露登记资料、信息，或者利用登记资料、信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;对有关责任人员依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
●新版《不动产权证书》上设置“使用期限”，是否意味着业主失去所有权?
不动产权证书记载的使用期限是土地使用权或海域使用权期限，不是房屋所有权期限，房屋所有权不存在使用期限的问题。
对此，国土资源部在其网站上回应了不动产权证书使用期限等问题。国土部称，证书上的“使用期限”指的是国有建设用地使用权、海域使用权和土地承包经营权等的使用期限，是针对不动产权中的使用权类型，不是指房屋所有权的期限，房屋所有权不存在使用期限的问题。
新版《不动产权证书》设置“使用期限”，一方面，能够让权利人以及相关利害关系人清楚了解土地使用权、海域使用权等权利的起止日期，需要续期的，方便权利人及时续期，依法保护合法权利;另一方面，有利于保障交易安全，便于在转让或抵押等交易活动中依法保障权益。